Mitkä ovat pelisäännöt yhteisesti omistetun esineen käytön ja hoidon osalta. Mitä keinoja on käytettävissä, mikäli yhteisomistuksessa ja yhteisen omaisuuden käytössä ilmenee ongelmia.
Yhteisomistuksen määritelmä
Yhteisomistuksesta säädetään eräistä yhteisomistussuhteista annetussa laissa (yhteisomistuslaki). Yhteisomistus on kyseessä silloin, kuin kaksi tai useammat omistavat yhteisesti kiinteistön, irtaimen esineen tai muuta tavaraa. Yhteisomistajuus edellyttää, että henkilöillä on omistajan oikeus yhteiseen esineeseen. Tässä kohti on tärkeä huomioida se, että esimerkiksi kuolinpesän osakkuus ei muodosta yhteisomistusta muiden osakkaiden kanssa. Kuolinpesän osakkailla on jakamaton yhteisomistus kuolinpesän varallisuuteen. Laissa tarkoitettu yhteisomistus voi syntyä suoritetun perinnönjaon jälkeen.
Aviopuolisoiden ja jakamattoman kuolinpesän sekä yhtiön osakkaiden välisistä oikeudellisista suhteista on noudatettava, mitä niistä on erikseen säädetty.
Omistusosuudet
Kunkin yhteisomistajan oletetaan omistavan samansuuruiset määräosuudet yhteisestä esineestä, jollei muuta ilmene esimerkiksi yhteisomistajien sopimuksen perusteella tai olosuhteiden perusteella. Rekisteröitävien omistusoikeuksien osalta yhteisomistajien määräosuuksien suuruudet ilmenevät rekisteristä. Esimerkiksi kiinteistöjen ja ajoneuvojen omistusosuudet ilmenevät rekisterimerkinnöistä. Omistusosuus olettamalla on tärkeä merkitys kolmansien osapuolien kannalta. Esimerkiksi suhteessa velkojiin pätevä poikkeaminen yhtä suurista omistusosuuksista voi esineen arvosta ja tapauksesta liittyen edellyttää osapuolten sopimuksen lisäksi myös tosiasiallista selvitystä kulujen tosiasiallisesta jakautumisesta.
Yhteisomistaja oikeudet ja velvollisuudet
Omistajien oikeudet ja velvollisuudet yhteiseen esineeseen ja sen tuottoon määräytyvät heidän osuuksiensa mukaisesti. Luonnollisestikin omistajat voivat keskenään sopia esimerkiksi kustannusten jaosta sen mukaisesti, missä määrin kukanenkin käyttää yhteistä esinettä. Jokaisella yhteisomistajalla on oikeus käyttää yhteistä esinettä hyväkseen siten, ettei hänen käyttönsä loukkaa muiden omistajien oikeuksia. Yhteisomistajien väliset erimielisyydet syntyvät useimmin sellaisten yhteisten esineiden käytöstä, joita yhteisomistajat eivät käytä jatkuvasti yhdessä, vaan käytön tulisi olla sovussa ja vuoron perään tapahtuvaa. Joku yhteisomistajista kokee, ettei voi käyttää yhteistä esinettä samalla tavalla, kuin toinen tai toiset omistajat. Riitatilanteissa selvästi useimmin nousevat esille yhteisesti omistetut loma-asunnot.
Jokainen yhteisomistaja voi ilman toisten lupaa myydä oman osuutensa. Monesti osaomistajat ovat keskinäisellä sopimuksella sopineet siitä, että mikäli joku on myymässä osuuttaan niin muilla yhteisomistajilla on halutessaan etuosto-oikeus osuuteen. Tällaista sopimusta voidaan pitää pätevänä. Mikäli yhteisesti omistettu esine myydään, niin kullekin yhteisomistajalle kuuluu hänen osuuttaan vastaava osa kauppahinnasta. Mikäli yhteisesti omistettu esine vaihdetaan, niin yhteisomistaja saa osuuttaan vastaavan osan uudesta esineestä.
Yhteiseen esineeseen kohdistuvat toimenpiteet
Koko esinettä koskevaan oikeustoimeen tai toimenpiteeseen ei saa ryhtyä, elleivät kaikki yhteisomistajat ole toimenpiteeseen suostuneet. Mikäli toimenpide on tarpeen esineen säilyttämistä, turvaamista tai tavanomaista käyttöä varten, niin tällaiseen välttämättömään toimenpiteeseen voidaan ryhtyä, vaikka joku yhteisomistajista vastustaisi toimenpidettä. Käytännössä on kysymys täysin välttämättömästä korjauksesta tai toimenpiteestä, mitä ilman esine on vaarassa tuhoutua.
Yksikin yhteisomistaja voi ajaa kannetta yhteistä esinettä koskevassa asiassa, vaikka muiden yhteisomistajien suostumusta oikeudenkäyntiin ei ole saatu. Tällöin muut yhteisomistajat tulee haastaa kuultaviksi. Mikäli oikeudenkäynnillä voitetaan jotain, tulee muiden yhteisomistajien osallistua oikeudenkäyntikuluihin saamansa edun mukaisesti.
Uskottumies
Mikäli yhteisen esineen hallinnossa tai hoidossa syntyy ongelmia, on yhdelläkin yhteisomistajalla oikeus hakea uskottua miestä hoitamaan ja hallinnoimaan yhteistä esinettä. Hakemus tehdään käräjäoikeudelle. Käräjäoikeuden tulee varata niille yhteisomistajille, jotka eivät ole hakijoita mahdollisuus ilmaista mielipiteensä asiassa. Mikäli käräjäoikeus katsoo, että on olemassa päteviä syitä määrätä uskottumies, niin oikeus määrää uskotun miehen määräajaksi tai toistaiseksi tehtävään. Uskotun miehen noudatettavaksi voidaan vahvistaa yksittäiset olosuhteet huomioiden tarpeellisia tehtäviä.
Uskottumies tulee yhteisomistajien tilalle hoitamaan yhteistä esinettä oikeudelta saamiensa ohjeiden laista ilmenevien rajoitusten mukaisesti. Uskottumies edustaa yhteisomistajia suhteessa ulkopuolisiin tahoihin.
Yhteisomistuksen purkaminen
Mikäli yhteisomistajilla on erimielisyyttä siitä, miten heistä kukin on oikeutettu yhteistä esinettä käyttämään, niin uskotun miehen hakeminen ja määrääminen ei välttämättä tilannetta ratkaise. Tällöin tulee arvioitavaksi se, miten epätyydyttäväksi käynyt yhteisomistus voidaan päättää.
Yhteisomistuslain nojalla yhteisomistajalla on oikeus saada osansa yhteisestä esineestä jakamalla erotetuksi. Mikäli esineen jakaminen ei ole mahdollista tai se aiheuttaisi suhteettoman kalliita kustannuksia tai alentaisi huomattavasti esineen arvoa, voi käräjäoikeus yhteisomistajan vaatimuksesta ja hänen haastatettuaan toiset yhteisomistajat asiassa kuultaviksi määrätä esine myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamista varten. Jakaminen ilman myyntiä tulee käytännössä kysymykseen pinta-alaltaan isojen kiinteistöjen yhteydessä. Näissä tilanteissa yhteisomistajalle on mahdollista kiinteistötoimituksessa osoittaa määräosaista omistusosuutta vastaava itsenäinen maa-alue yhteisesti omistetusta kiinteistöstä. Tämä voi tapahtua halkomistoimituksessa, jota yksikin yhteisomistaja voi hakea maanmittauslaitokselta.
Yhteisomistajalla on oikeus hakea aikaisemmin mainittu uskottumies myös yhteisen esineen myymiseksi ja kauppahinnan jakamiseksi. Uskotun miehen tulee myydä yhteisesti omistettu esine vuoden kuluessa siitä, kun uskotun miehen määräys on tullut lainvoimaiseksi.
Myyntilupa ja -tapa
Esineen myymistä koskevassa päätöksessään käräjäoikeuden tulee määrätä, miten myyminen on toimitettava. Ensisijaisen myyntitapana on huutokauppa. Yhteisomistajat voivat myös sopia myyntitavasta. Myyntiluvan hakija tai muu yhteisomistaja voi esittää myös selvityksen siitä, että yhteisesti omistettu esine saataisiin edullisemmin kaupaksi muulla tavalla kuin huutokaupalla. Niissä harvinaisissa tilanteissa, joissa esineen myynti kolmannelle henkilölle ei ole luvallinen, myynti toimitetaan yhteisomistajien kesken.
Käräjäoikeus voi yhteisomistajan vaatimuksesta vahvistaa alimman hinnan, jolla esine saadaan myydä. Jos asia koskee kiinteistön myymistä ja joku yhteisomistajista on vajaavaltainen, tuomioistuimen tulee ilman vaatimustakin määrätä alin myyntihinta. Tällaiseen myymiseen ei tarvitse erikseen hankkia holhoustoimilain mukaista lupaa.
Seuraa meitä somessa, niin pysyt aina ajan tasalla uusimmista sisällöistä ja palveluista.
Seuraa meitä Facebookissa tästä!
Seuraa meitä LinkedInissä tästä!