Tässä artikkelissa käsitellemme sitä, missä tilanteissa liikehuoneiston vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, miten purkamisilmoitus tulee tehdä vuokranantajalle ja missä tilanteissa vuokralaisella voi olla oikeus saada vahingonkorvausta vuokranantajalta vuokrasopimuksen purkamisesta johtuen.
1. Vuokrasopimuksen purkamisperusteista
Liikehuoneiston vuokrausta koskevan lain 8 luvun 50 §:n 1 momentin mukaan vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus:
1) jos vuokralaisen tai vuokralaisen palveluksessa olevan terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä sopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen;
2) jos huoneisto tai osa siitä on joutunut pois vuokralaisen hallinnasta;
3) jos vuokranantaja olennaisesti rikkoo sitä, mitä huoneiston osalta on sovittu.
Jos purkamisperusteen aiheuttaneella seikalla on vain vähäinen merkitys, ei oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen kuitenkaan ole.
Huoneiston käyttämisestä aiheutuu vaaraa terveydelle:
Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos huoneiston käyttämisestä aiheutuu vaaraa terveydelle.
Kyseisen lain esitöissä (HE 304/94, s. 130) on säännöstä perusteltu sillä, että kenenkään ei pidä olla sidottu vasten tahtoaan sopimukseen ja huoneistoon, joka vaarantaa vuokralaisen tai hänen palveluksessaan olevan terveyden. Purkuperuste syntyy, kun terveyden vaara on yleinen eikä liity vuokralaisen tai vuokralaisen palveluksessa olevien henkilöiden erityiseen alttiuteen sairastua huoneiston käyttämisestä eikä johdu näiden henkilöiden henkilökohtaista ominaisuuksista. Vuokralaisella on näyttövelvollisuus siitä, että terveysvaara on olemassa. Näyttöä voidaan tällaisessa tapauksessa esittää esim. pyytämällä kunnan terveystarkastaja käymään paikalla ja antamaan lausunto asiasta. Lisäksi huoneiston kuntoa saattaa joutua tutkimaan tarkemmin terveyshaitan toteamiseksi esimerkiksi rakenteiden avauksella ja materiaalinäytteiden ottamisella. Yleinen terveysriski on olemassa yleensä silloin kun huoneistossa todetaan kosteus- tai mikrobivaurio.
Purkamisoikeus ei ole riippuvainen siitä, onko vuokranantaja toimenpiteillään tai laiminlyönneillään eli tuottamuksellaan aiheuttanut terveysriskin olemassaolon vai onko se aiheutunut ulkopuolisista vuokranantajasta riippumattomista tekijöistä.
Huoneisto tai osa siitä joutunut pois vuokralaisen hallinnasta
Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos huoneisto tai osa siitä on joutunut pois vuokralaisen hallinnasta. Seikalla tulee olla vuokralaiselle olennainen merkitys. Yleensä jos koko huoneisto joutuu vuokralaisen hallinnasta pois, on seikalla olennainen merkitys vuokralaiselle. Mikäli vain osa huoneistosta joutuu pois vuokralaisen hallinnasta, on vuokralaisen velvollisuutena osoittaa, että tällä on olennainen merkitys, esim. vaikeuttaa liiketoimintaa. Jotta vuokralainen voi käyttää purkuoikeuttaan, on tällaiseen purkamisperusteeseen vuokralaisen vedottava kuukauden kuluessa siitä, kun peruste on ilmennyt.
Muu sopimusrikkomus
Edellä mainittujen purkuperusteiden lisäksi voi tulla kyseeseen muu sopimusrikkomus eli vuokralainen voi purkaa sopimuksen, jos vuokranantaja olennaisella tavalla rikkoo sopimusta. Tällaiseen purkuperusteeseen tulee vuokralaisen vedota kohtuullisessa ajassa siitä, kun se on tullut vuokralaisen tietoon. Vuokralainen ei kuitenkaan menetä oikeuttaan purkaa sopimusta niin kauan kuin tällainen menettely jatkuu.
Lisäksi kaikissa edellä mainituissa purkuperusteissa tulee huomioida, että sopimusrikkomuksella tulee olla vähäistä suurempi merkitys, jotta vuokralaisella on oikeus sopimuksen purkamiseen.
Liikehuoneiston kunto ja sen puutteellisuus (laki liikehuoneiston vuokrauksesta 18 §):
Huoneiston on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen vastaavaan tarkoitukseen käytettyjen huoneistojen kunnon ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia.
Jos huoneisto ei vuokrasuhteen alkaessa tai kestäessä ole vaadittavassa tai sovitussa kunnossa ja vuokranantaja on vastuussa siitä, vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos puutteellisuudella on olennainen merkitys eikä vuokranantaja kehotuksen saatuaan viivytyksettä huolehdi puutteellisuuden poistamisesta taikka puutteellisuutta ei voida korjata. Jos vuokranantaja laiminlyö vuokranantajalle kuuluvan korjauksen, vuokralainen saa vuokrasopimuksen purkamisen sijasta korjata puutteellisuuden vuokranantajan kustannuksella paitsi, jos puutteellisuus johtuu rakennuksen keskeneräisyydestä tai viranomainen on kieltänyt huoneiston käyttämisen. Vuokralaisen on huolehdittava siitä, että puutteellisuuden korjaamisesta vuokranantajalle aiheutuvat kustannukset pysyvät kohtuullisina.
Jotta vuokralainen voi käyttää purkuoikeuttaan, on puutteellisuudella oltava olennainen merkitys eli esim. puutteellisuuden vuoksi toiminta huoneistossa hankaloituu merkittävästi. Toinen edellytys purkamiselle on, että vuokranantaja ei kehotuksen saatuaan viivytyksettä tai sovitussa ajassa korjaa huoneistoa kuntoon/korjaa puutetta tai jos puutteellisuutta ei voi korjata.
Vuokralaisella ei ole kuitenkaan purkamisoikeutta, jos vuokralainen on itse aiheuttanut tuottamuksellaan huoneiston puutteellisen kunnon.
Muita purkuperusteita (laki liikehuoneiston vuokrauksesta 7 §, 15 §, 19 § ja 34 §):
Vuokralaisella voi olla oikeus purkaa vuokrasopimus jos, vuokranantaja ei ole antanut sovittua vakuutta sovitussa ajassa, huoneiston hallintaa ei luovuteta vuokralaiselle sovittuna aikana ja viivytyksestä aiheutuu vuokralaiselle olennaista haittaa. Vuokralaisella voi olla oikeus purkaa sopimus myös, jos vuokranantaja suorittaa laajoja korjaus- tai muutostöitä huoneistossa.
2. Vuokrasopimuksen purkamisilmoitus
Mikäli vuokralainen haluaa käyttää oikeutta purkaa vuokrasopimus, on hänen annettava kirjallinen purkamisilmoitus vuokranantajalle. Purkamisilmoituksessa on mainittava purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisen ajankohta, jos vuokrasuhde halutaan päättyväksi myöhemmin kuin välittömästi purkamisilmoituksen tiedoksiannosta. Purkamisilmoituksesta käy myös sellainen haaste, jossa vuokrasuhde vaaditaan purettavaksi.
Purkamisilmoitus on annettava tiedoksi todistettavasti. Purkamisilmoitus on myös asianmukaisesti annettu tiedoksi silloin, kun sen tiedoksiannossa on noudatettu, mitä haasteen tiedoksiannosta on voimassa.
3. Vuokralaisen oikeus vahingonkorvaukseen vuokrasopimuksen purkamisen johdosta
Vuokralaisella voi olla oikeus saada vuokranantajalta korvaus vahingosta, joka vuokralaiselle aiheutuu vuokrasopimuksen purkamisesta, jos purkaminen on aiheutunut vuokranantajan viaksi luettavasta syystä, laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta.
Vuokralaisen on osoitettava, että vahinko on aiheutunut vuokranantajan syystä, laiminlyönnistä tai huolimattomuudesta.
Mikäli huoneistossa on havaittu esim. kosteus- tai mikrobivaurio ja tämä on johtunut siitä syystä, että vuokranantaja on laiminlyönyt huoneiston kunnossapitovelvollisuuden, niin tällaisessa tapauksessa vahingonkorvausvelvollisuus voi syntyä. Mikäli vaurio on aiheutunut vuokranantajasta riippumattomasta syystä, ei siis vuokranantajan tuottamuksesta, ei vahingonkorvausvelvollisuutta synny.
Mikäli vuokranantajan ei ryhdy viipymättä toimenpiteisiin vaurion korjaamiseksi, voi vuokranantajalle syntyä vahingonkorvausvelvollisuus myös tässä tilanteessa, jos hän viivyttelee korjausten kanssa.
Mikäli vaurio on taasen aiheutunut vuokralaisen laiminlyönnistä tai huolimattomuudesta, ei vuokralaisella tietystikään ole oikeutta vahingonkorvaukseen. Tässä tapauksessa vuokralainen on velvollinen korvaamaan huoneistolle aiheutuneen vahingon.
Seuraa meitä somessa, niin pysyt aina ajan tasalla uusimmista sisällöistä ja palveluista.
Seuraa meitä Facebookissa tästä!
Seuraa meitä LinkedInissä tästä!
Muita aiheeseen liittyviä blogikirjoituksia
- Asuinhuoneiston jälleenvuokrauksen aika – mitä tulisi ottaa huomioon?
- Älysopimukset: perinteinen sopimusoikeus murroksessa(ko)?
- Huoneiston hallintaanotto asunto-osakeyhtiössä