Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö ja miten se eroaa muista kiinteistöosakeyhtiöistä | Laaka - Joustava asianajotoimisto
Soita meille 010 841 9900 (8,35snt/puhelu + 16,69snt/min sis. alv 24%)

Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö ja miten se eroaa muista kiinteistöosakeyhtiöistä

Kirjoittaja /

Kiinteistöosakeyhtiöitä on kolmea erilaista eli asunto-osakeyhtiö, keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö ja ei-keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö eli ns. tavallinen kiinteistöosakeyhtiö. Tässä artikkelissa käsittelemme tarkemmin sitä, mikä on keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö ja miten se eroaa muista kiinteistöosakeyhtiöistä.

Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön määritelmä

Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö määritellään asunto-osakeyhtiölain 28 luvun 2 §:ssä, jonka mukaan keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö on sellainen muu osakeyhtiö kuin 1 luvun 2 §:ssä tarkoitettu asunto-osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä rakennusta tai sen osaa. Sekä, jonka jokainen osake yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa tuottaa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä yhtiön rakennuksessa olevaa huoneistoa taikka muuta osaa yhtiön rakennuksessa tai sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä.

Oikeus hallita osakkeiden nojalla huoneistoa tai muuta osaa

Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö toimii samalla tavalla kuin asunto-osakeyhtiö eli keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä osakkeet oikeuttavat hallitsemaan yhtiön rakennuksessa olevaa huoneistoa tai muuta osaa yhtiön rakennuksessa tai kiinteistössä. Yhtiö omistaa rakennukset, mutta tilojen hallinta on osakkaiden nojalla osakkailla. Myös yhtiön välittömään hallintaan voi jäädä tiloja. Ero asunto-osakeyhtiöön on siinä, että asunto-osakeyhtiössä yli puolet huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta on määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi eli asunto-osakeyhtiö on siten perustettu asumista varten. Keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä yhtiön omistaman rakennuksen ja niissä olevien huoneistojen ja muiden tilojen käyttötarkoitusta ei ole rajoitettu eli ne voivat olla esim. liiketiloja, varastoja yms.

Tavallinen eli ei-keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö on taas kuten tavallinen osakeyhtiö eli tällaisessa yhtiössä osakkeet eivät siten oikeuta osakasta hallitsemaan mitään tiettyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön rakennuksessa tai kiinteistössä. Osakkeenomistajat siten omistavat osakkaiden nojalla suhteellisen osuuden yhtiöstä. Tällaisen yhtiön toiminta muodostuu pääasiassa kiinteän omaisuuden omistamisesta ja hallinnasta eli yhtiö voi omistaa esimerkiksi teollisuus-, toimisto- tai liikekäytössä olevan kiinteistön.

Tavallisen kiinteistöosakeyhtiön ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön erottaa siten yhtiöjärjestyksen yhdestä pykälästä. Mikäli kyse on keskinäisestä kiinteistöosakeyhtiöstä, on yhtiöjärjestyksessä määräys siitä, miten jokainen osake yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa tuottaa oikeuden hallita huoneistoa tai muuta osaa yhtiön rakennuksesta tai sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä.

Sovellettavasta laista

Keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön voidaan soveltaa joko asunto-osakeyhtiölakia tai osakeyhtiölakia. Mikäli yhtiön yhtiöjärjestyksessä ei ole muuta määrätty niin keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia. Yhtiöjärjestyksen määräyksellä voidaan tästä kuitenkin poiketa eli voidaan yhtiöjärjestyksessä määrätä, että yhtiössä sovelletaan asunto-osakeyhtiölain sijasta joko kokonaan tai osittain osakeyhtiölain säännöksiä. Tavallisessa kiinteistöosakeyhtiössä sovelletaan osakeyhtiölakia ja asunto-osakeyhtiössä asunto-osakeyhtiölakia.

Vuokratulot ja verotus

Tavallinen kiinteistöosakeyhtiö ja keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö poikkeavat toisistaan myös siinä kuka vuokraa rakennuksessa olevia huoneistoja ja kuka saa huoneiston vuokratulot. Tavallisessa kiinteistöosakeyhtiössä yhtiö vuokraa huoneistoja tai muita tiloja ja saa niistä vuokratulot ja ne verotetaan yhtiön tuloina. Keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä osakkeenomistaja vuokraa omissa nimissään osakkeiden nojalla hallitsemaansa huoneistoa tai muita tiloja ja osakkeenomistaja saa vuokratulot itselleen, ja jotka sitten verotetaan osakkaan tuloina.

Yhtiön kulujen kattaminen ja yhtiövastike

Keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä osakkeenomistajat maksavat yhtiölle yleensä myös vastiketta kuten asunto-osakeyhtiössä. Mikäli yhtiöön sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia, tulee maksuvelvollisuus suoraan asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 1 §:n nojalla, jonka mukaan osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiön menojen kattamiseksi yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan.  Vastikkeenmaksuvelvollisuudesta voidaan määrätä myös yhtiön yhtiöjärjestyksessä. Vastikkeilla katetaan yhtiön menot, jotka aiheutuvat muun muassa kiinteistön hankinnasta ja rakentamisesta, kiinteistön ja rakennusten käytöstä ja kunnossapidosta, perusparannuksesta, lisärakentamisesta, hallinnosta yms.

Tavallisessa kiinteistöosakeyhtiössä vastaavanlaista vastikkeenmaksuvelvoitetta ei ole, vaan yhtiön kuluja katetaan mm. yhtiön omistamien tilojen vuokraamisella ja siitä saatavilla vuokratuloilla.

Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestykseen voidaan ottaa myös säännökset yhtiön ja osakkeenomistajien välisestä kunnossapitovastuunjaosta. Siinä voidaan määrätä, että osakas vastaa hallitsemansa huoneiston kunnossapidosta kokonaisuudessaan. Tällainen on järkevää esim. silloin, jos kukin osakas hallitsee erillistä rakennusta.

Osakkeen siirrettävyys ja osakkeen siirtämisen rajoitukset

Keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä osakkeenomistaja voi siirtää huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet toiselle samoin kuin asunto-osakeyhtiössä. Osakkaiden siirtämistä voidaan kuitenkin rajoittaa yhtiön yhtiöjärjestykseen otetulla lunastuslausekkeella. Yhtiöjärjestyksessä voidaan siten määrätä siitä, että osakkeenomistajalla, yhtiöllä tai muulla henkilöllä on oikeus lunastaa osake, kun omistusoikeus osakkeeseen siirtyy toiselle muulta omistajalta kuin yhtiöltä.

Perustamisesta ja osakehuoneistorekisteri

Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiö perustetaan laatimalla kirjallinen perustamissopimus, jonka kaikki perustajaosakkaat allekirjoittavat. Lisäksi on laadittava yhtiöjärjestys.

Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön perustamisesta on ilmoitettava kaupparekisteriin YTJ:n sähköisessä asiointipalvelussa kolmen kuukauden kuluessa yhtiön perustamissopimuksen allekirjoittamisesta tai muuten yhtiön perustaminen raukeaa. Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö syntyy rekisteröimisellä.  Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiön rekisteröiminen voidaan tehdä vain sähköisen YTJ:n asiointipalvelun kautta eli paperisia lomakkeita ei ole enää 1.1.2019 jälkeen voinut käyttää.

Kaikki uudet 1.1.2019 jälkeen perustetut keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöiden tiedot siirtyvät perustamisen yhteydessä automaattisesti Maanmittauslaitoksen ylläpitämään osakehuoneistorekisteriin samoin kuin uudet perustettavat asunto-osakeyhtiötkin. Perustamisen yhteydessä siten ilmoitetaan myös osakkeenomistajien henkilötiedot. Maanmittauslaitos siten ylläpitää sähköistä osakeluetteloa, joten paperia osakekirjoja ei osakkeista enää paineta, vaan tiedot osakkeista ja niiden omituksesta saa tarvittaessa Maanmittauslaitoksen ylläpitämästä osakehuoneistorekisteristä.

Seuraa meitä somessa, niin pysyt aina ajan tasalla uusimmista sisällöistä ja palveluista.

Seuraa meitä Facebookissa tästä!
Seuraa meitä LinkedInissä tästä!

Muita aiheeseen liittyviä blogikirjoituksia

Tarvitsetko apua jossain asiassa?

Ota yhteyttä!