Tässä artikkelissa käsitelemme esisopimusta eli mikä esisopimus on, millaisessa muodossa se on tehtävä, kuinka se velvoittaa osapuolia ja mitä mahdollisia seuraamuksia esisopimuksen rikkomisesta voi aiheutua. Tässä tarkastelemme esisopimusta etenkin kiinteistönkaupan esisopimuksen kannalta.
Esisopimus on sopimus, jossa osapuolet sitoutuvat myöhemmin varsinaisen pääsopimuksen tekemiseen. Esisopimus tehdään usein tilanteessa, jossa kaikki lopullisen sopimuksen tekemiseen liittyvät ehdot ja yksityiskohdat eivät ole vielä selvillä, mutta osapuolet ovat jo saavuttaneet sellaisen yksimielisyyden, että he ovat valmiit sitoutumaan lopulliseen sopimukseen.
Esisopimuksen muodosta ja sitovuudesta
Sitovan esisopimuksen tekemistä koskevat samat säännöt kuin sen tarkoittamaa pääsopimustakin. Esisopimus voidaan siten tehdä oikeustoimilain mukaisin tarjouksin ja vastauksin tai muulla nimenomaisella yhteisellä sitoutumisella. Näin ollen esisopimus voidaan tehdä joko kirjallisesti tai myös suullisestikin tehty esisopimus sitoo. Sopimukset kannattaa kuitenkin aina tehdä kirjallisesti, jottei myöhemmin synny riitaa siitä, onko sopimusta edes tehty tai millaisilla ehdoilla.
Pääsääntöisesti esisopimus sitoo molempia osapuolia. Molemminpuolisesti velvoittava esisopimus sitoo molempia osapuolia, jolloin kummallakin osapuolella on oikeus vaatia toista osapuolta tekemään lopullinen sopimus. Esisopimus voidaan kuitenkin tehdä myös siten, että se velvoittaa vain toista osapuolta, jolloin puhutaan ns. yksipuolisesta velvoittavasta esisopimuksesta.
Jotkut sopimukset on kuitenkin tehtävä tietyssä muodossa, jotta ne olisivat sitovia. Tällaisia ovat muun muassa kiinteistökaupan esisopimukset, joita käsitelemme seuraavaksi.
Määrämuotoiset esisopimukset – Kiinteistökaupan esisopimuksesta
Jos pääsopimusta koskee muotovaatimus, myös esisopimus on pätevä vain, jos esisopimus on tehty tämän muotovaatimuksen mukaisesti. Tällainen määrämuotoinen sopimus on esimerkiksi kiinteistökauppaa koskeva sopimus ja myös sitä koskeva esisopimus.
Maakaareen 2 luvun 1 §:ssä säädetään kiinteistön kauppaa tehtävästä sopimuksesta eli se on tehtävä kirjallisesti ja myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Lisäksi kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Kiinteistön kauppa voidaan tehdä myös sähköisesti maakaaren 5 luvun 3 §:ssä tarkoitetussa kaupankäyntijärjestelmässä. Lisäksi kiinteistön kauppakirjasta on käytävä ilmi luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö, myyjä ja ostaja sekä kauppahinta ja muu vastike.
Maakaaren 2 luvun 7 §:ssä säädetään kiinteistökaupan esisopimuksesta. Kiinteistökaupan esisopimuksen on siten noudatettava samoja edellä mainittuja maakaaren 2 luvun 1 §:ssä säädettyjä muotomääräyksiä kuin mitä varsinaisessa kiinteistökaupan sopimuksessa.
Maakaaren 2 luvun 7 §:n 2 momentin mukaan esisopimuksessa on lisäksi mainittava se päivä, jona kiinteistön kauppa on viimeistään tehtävä, sekä ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään. Kauppahinta ja muu vastike voidaan kuitenkin jättää myöhemmin sovittaviksi esisopimuksessa mainittujen perusteiden mukaisesti. Jollei esisopimuksen voimassaoloaikaa ole määrätty, se on voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä.
Edellä mainitun mukaisesti esisopimuksessa on mainittava päivä, johon mennessä lopullinen kauppa on viimeistään tehtävä. Jos mainintaa päivästä ei ole, on sopimus voimassa viisi vuotta sopimuksen solmimispäivästä. Esisopimukselle asetettu voimassaoloaika on asetettu sen vuoksi, että se lisää oikeussuhteiden vakautta ja selvyyttä. Voimassaoloajan merkitsemättä jättäminen sopimusasiakirjaan ei kuitenkaan tarkoita sopimuksen muotovirhettä vaan ainoastaan sitä, että sopimuksen voimassaoloajaksi tulee lain määräämä toissijainen määräaika.
Esisopimusta tehtäessä kaupan kohteen hintaa ei välttämättä vielä haluta täsmällisesti määritellä. Kauppahinnan laskemisen perusteet tulee kuitenkin ilmetä esisopimuksesta. Maakaarta koskevan HE 120/1994 mukaan esisopimuksessa on yksilöitävä vähintään ne perusteet, joiden avulla lopullinen hinta on laskettavissa, mutta hinta voidaan jättää riippumaan esimerkiksi rakennusoikeuden määrästä tai yleisestä hintakehityksestä.
Muotovaatimuksilla on useita erilaisia tarkoituksia ja niillä pyritään mm. lisäämään kaupan julkisuutta sekä luotettavuutta, jolla voi olla vaikutusta myös sivullisten kannalta. Muotomääräykset lisäävät myös sopimuksen solmimisen kynnystä, millä on pyritty turvaamaan vakaa harkinta ennen merkittävän kaupan päättämistä. Lisäksi todistelu kaupan olemassaolosta ja sisällöstä helpottuu, kun kauppa on tullut tehdä määrämuodossa.
Mitä tehdä, jos toinen osapuoli ei suostukaan tekemään lopullista sopimusta?
Esisopimuksen rikkomisesta on kyse silloin, kun toinen osapuoli kieltäytyy varsinaisen pääsopimuksen tekemisestä. Mitä tapahtuu, jos lopullista kiinteistökauppaa ei tehdä esisopimuksessa mainittuun määräpäivään mennessä?
Tässä tapauksessa maakaaren mukaisesti osapuolella on mahdollisuus kolmen kuukauden määräajassa sovitusta kaupantekopäivästä lukien vaatia kanteella toista osapuolta tekemään kiinteistön kauppa esisopimuksessa sovituilla ehdoilla.
Kun esisopimuksen voimassaoloaika on kulunut umpeen, esisopimus katsotaan rauenneeksi, ellei lopullista kiinteistönkauppaa ole tehty eikä myöskään tuomioistuimessa ole kolmen kuukauden kuluessa määräajan päättymisestä pantu vireille kannetta sen tekemiseksi. Tämän jälkeen esisopimus ei enää sido kumpaakaan sopimuksen osapuolta ja sen oikeusvaikutukset raukeavat. Esisopimuksen raukeamisen voimaansaattamiseksi ei tarvita minkäänlaisia osapuolten aktiivisia toimia, vaan se tapahtuu automaattisesti voimassaoloajan ja kanneajan kuluttua loppuun.
Vahingonkorvauksesta, sopimussakosta ja käsirahasta
Kiinteistökauppaa koskevassa esisopimuksessa osapuolella on maakaaren mukaan oikeus saada sopimusta rikkoneelta osapuolelta korvaus esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta.
Jos osapuoli ei voi tai halua vaatia lopullisen kiinteistönkaupan solmimista tuomioistuimessa vaan haluaa tyytyä vahingonkorvaukseen toisen osapuolen vetäytyessä kaupan solmimisesta, ei hän voi vaatia vahingonkorvausta enää esisopimuksen rauettua. Vahingonkorvausta on siis vaadittava ennen kuin esisopimus raukeaa.
Esisopimuksessa voidaan sopia myös siitä, että jos toinen osapuoli rikkoo sopimusta ja ei suostukaan tekemään varsinaista kauppaa, on sopimusta rikkovalla osapuolella velvollisuus suorittaa sopimussakkoa toiselle osapuolelle. Tällainen sopimussakkolauseke on yleensä järkevää ottaa sopimukseen senkin vuoksi, että usein on vaikeaa näyttää mitä vahinkoja sopimuksen rikkomisesta on aiheutunut, joten jälkeenpäin voi tulla kiistaa mahdollisesta vahingonkorvauksen määrästä. Kun on sovittu kiinteästä sopimussakosta, ei tällaista näyttöongelmaa tule, vaan sopimusta rikkonut osapuoli on velvollinen suorittamaan sovitun sopimussakon.
Tulee kuitenkin huomioida, että jos kiinteistökaupan esisopimuksen muotomääräyksiä ei ole noudatettu, ei myöskään sopimussakkolausekkeeseen voi vedota. Tällöin toisella osapuolella voi olla kuitenkin oikeus tiettyyn korvaukseen koska maakaaren 2 luvun 8 §:n mukaan eli kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset.
Kiinteistökaupan esisopimuksen yhteydessä voi olla maksettu myös käsiraha, jolloin kaupan toteutuessa käsiraha on osa kauppahintaa. Käsiraha maksetaan siten kaupan tekemisen vakuudeksi siltä varalta, että käsirahan antaja ei pysy sitoumuksessaan. Käsiraha voi siten myös toisaalta toimia sopimussakon luonteisena sanktiona tilanteessa, jossa kaupanteosta vetäydytään sen jälkeen kun kaupasta on sovittu maakaaren muodot täyttävässä esisopimuksessa. Mikäli esisopimusta ei ole tehty maakaaren määrämuodossa ja ostajaehdokas vetäytyy kaupanteosta, saa vahinkoa kärsinyt osapuoli pidättää käsirahasta korvauksen maakaaren 2 luvun 8 §:n mukaisesti. Käsirahasta on tällöin siis palautettava ostajaehdokkaalle se osa, joka ylittää todelliset ja kohtuulliset kustannukset.
Seuraa meitä somessa, niin pysyt aina ajan tasalla uusimmista sisällöistä ja palveluista.
Seuraa meitä Facebookissa tästä!
Seuraa meitä LinkedInissä tästä!
Muita aiheeseen liittyviä blogikirjoituksia
- Sopimus
- Osakassopimus
- Sopimusten hallintaa ja hallintaa sopimuksilla
- Sopimuksen pätemättömyys
- Kiinteistön kauppa on määrämuotoinen oikeustoimi