Soita meille 010 841 9900 (8,35snt/puhelu + 16,69snt/min sis. alv 24%)

Vastuunrajoituslausekkeet osana asunto- ja kiinteistökauppaa

Anniina Mäkikyrö /

”Ostaja ottaa kaupan kohteen vastaan sellaisena kuin se on.” Tyypillisesti käytetty sanahelinä, joka ei kuitenkaan lain edessä tarkoita mitään.

Asuntokauppalain 6 luvun 2 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan ostajan virhesäännöksiin perustuvia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta.

Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan ostajan virhesäännöksien mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.

Asunto- ja kiinteistökauppaa säätelevien lakien säännösten sisällöt ovat siis käytännössä samat. Niiden mukaan ostajan oikeutta vedota kaupan kohteessa ilmenevään virheeseen voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, miten ostajan asema poikkeaa laissa määritellystä. Kaupan kohteessa havaitut riskit voidaan siten jakaa osapuolten kesken laista poikkeavalla tavalla vain yksityiskohtaisilla vastuunrajoituslausekkeilla. Kaikissa oikeusasteissa yleisesti omaksutun linjan mukaan ”sellaisena kuin se on” –ehto ei riitä rajaamaan pois myyjän vastuuta kaupan kohteessa ilmenneistä virheistä, ja hinnanalennus, vahingonkorvaus ja jopa kaupan purku voivat tulla kyseeseen.

Lähtökohtaisesti kaikki kauppakirjassa ja sen liitteissä esitetty katsotaan saatetun ostajan tietoon, mukaan lukien kuntotarkastusraportit, eikä ostaja siten pääsääntöisesti voi vedota myöhemmin niistä ilmenneisiin seikkoihin virheinä. Selkeyden vuoksi on kuitenkin hyvä rajata vastuu kaupan kohteen tiedossa olevista virheistä tai epäillyistä virheistä selkeästi vastuunrajoituslausekkeilla jo kauppakirjan tekovaiheessa, jotta myöhemmiltä kiistoilta vältytään. On hyvä huomata, että myyjä vastaa kiinteistön kaupassa kaupan kohteessa ilmenevästä salaisesta virheestä, eli piilevästä virheestä, joka ei ollut kummankaan osapuolen tiedossa kaupantekohetkellä eikä olisi pitänytkään olla. Salaista virhettä ei nimittäin pääsääntöisesti voi yksilöidä vastuunrajoituslausekkeeseen ja siten rajata pois myyjän vastuulta.

Vastuunrajoitusehtoja on käsitelty paljon oikeudessa ja aina palataan samaan kysymykseen: Onko vastuunrajoituslauseke tarpeeksi yksityiskohtainen?

Helsingin hovioikeus päätyi vastuunrajoitusta koskevassa asiassa annetussa ratkaisussa (HelHo 16.6.2017 Nro 765) siihen, että myyjien vastuu kiistan aiheena olevista salaojista rajautuu pois vastuunrajoituslausekkeen perusteella. Hovioikeus painotti paljon sitä, mitä ostajien olisi pitänyt pystyä päättelemään ennen kaupan tekemistä kuntoraportista ilmenneistä virheistä ja heidän saamistaan tiedoista. Ostajan onkin käsiteltävä riittävällä vakavuudella ja tarkkuudella hänelle kaupan kohteesta esitetyt asiakirjat ja arvioitava kaupan kohteen mahdolliset riskit realistisesti, ennen kuin ostaja luopuu vastuunrajoituslausekkein lain tarjoamien virhesäännösten suojasta.

Tapauksessa KKO:2012:76 oli kyse kahden elinkeinonharjoittajan tekemästä kaupasta ja kauppakirjan vastuunrajoituslausekkeen sitovuudesta. Ostajan kannan mukaan vastuunrajoituslauseke ei sitonut ostajaa, sillä se oli perustunut myyjän antamaan virheelliseen ja harhaanjohtavaan tietoon kaupankohteen kunnosta, eikä se ollut tarpeeksi yksilöity ja se oli kohtuuton. Vastuunrajoituslausekkeessa oli kuitenkin korkeimman oikeuden mukaan yksilöity selkeästi, että vastuu rakennuksesta kuuluisi kokonaisuudessaan ostajalle lisäksi ostaja oli elinkeinonharjoittajana ja muutkin tapauksen olosuhteet huomioon ottaen tasavertaisessa asemassa myyjään nähden, eikä vastuunrajoituslauseke siten ollut kohtuuton. Asiassa on todettu myös, ettei ostaja voi vedota virheisiin edes maakaaressa tarkoitettuina salaisina virheinä, sillä ostaja oli ollut rakennuksessa vuokralaisena jo kymmenen vuotta ja ostajan on täytynyt olla rakennuksen ikä ja kunto huomioon ottaen tietoinen sen mahdollisista laajoistakin kunnostustarpeista. Ostaja ei myöskään suorittanut kuntotarkastusraportissa suositeltuja perustavanlaatuisia kuntotutkimuksia ennen kaupantekoa. Korkein oikeus katsoikin ostajan ottaneen tietoisen liiketaloudellisen riskin eikä vastuunrajoituslausekkeen vaikutusta virheiden vastuunjaossa voida pitää yllättävänä ja kohtuuttomana ja siten vastuunrajoituslauseke sitoo ostajaa.

Vaikka tapaus käsittelee kahden elinkeinonharjoittajan välistä kauppaa, voidaan sen perusteella todeta, että osapuolet voivat sitovasti rajata vastuuta laissa säädetystä hyvinkin laajalti. Myös kuntotarkastusraportin oleellisuus ja siinä esitettyjen huomioiden ja lisätarkastussuositusten merkittävyys nousee hyvin esille. Ostajan onkin tiedostettava, että kuntotarkastusraportti on osa hänelle esitettyä tietoa kaupan kohteesta, minkä hyväksymällä hän on tietoinen siinä ilmenneistä seikoista eikä niihin pääsääntöisesti voi enää virheenä vedota.

Myös tapauksessa KKO:2009:31 oli kyse vastuunrajoituslausekkeesta. Tapauksessa molemmat osapuolet olivat yksityishenkilöitä. Tapauksessa riidatonta korkeimman oikeuden mukaan oli, että kaupankohteessa oli maakaaren mukainen salainen virhe. Tarkastelussa toisena kohteena oli, oliko vastuu virheestä rajattu vastuunrajoituslausekkeella pois myyjältä. Tapauksessa käsillä olevaa virhettä ei oltu yksilöity kuntotarkastusraportissa ja vastuunrajoituslausekkeessa oli rajattu myyjän vastuusta pois vain kuntotarkastusraportista ilmenneet virheet ja puutteet. Käsillä ollutta virhettä ei siten korkeimman oikeuden mukaan voitu katsoa rajatun pois myyjän vastuulta.

Oikeudessa onkin yleisesti edellytetty varsin tarkkaa yksilöintiä, vaikka harkinta on aina kaikkiin faktoihin perustuvaa kokonaisharkintaa.

Vastuunrajoituslausekkeilla voidaan siis merkittävästi muuttaa laissa määriteltyä virhevastuuta ostajan ja myyjän välillä osapuolten haluamalla tavalla. Vastuunrajoituslausekkeiden käyttäminen vaatii kuitenkin huolellisuutta ja tarkkaa seikkojen yksilöintiä. Kauppakirjaa tehtäessä onkin hyvä kääntyä asiantuntijan puoleen, jotta tulevaisuuden kiistojen mahdollisuus saadaan rajattua minimiin alusta alkaen.

Muista ainakin tämä:

  • Yksilöi, yksilöi, yksilöi! Tätä ei voi edes liikaa painottaa. Mitä yksityiskohtaisemmin vastuunrajoituslauseke on kirjoitettu, sitä parempi.
  • Tunne kaupan kohde. Ostajan kannattaa tutustua kaupan kohteeseen ja sen mahdollisiin riskitekijöihin erityisen huolellisesti ennen kuin lain tarjoamaa suojaa rajataan pois virheiden osalta.

Anniina Mäkikyrö
Oikeusnotaari, Legal Trainee
Puhelin: 050 323 1575
anniina.makikyro@laaka.fi
Asianajotoimisto Jussi Laaka Oy

Muita blogikirjoituksia
Asuinhuoneiston jälleenvuokrauksen aika – mitä tulisi ottaa huomioon?
Autotalliosakkeen kauppaan sovellettava laki
Testamentti osana jäämistösuunnittelua
Laatuvirhe ulosmitatun kiinteistön kaupassa
Edunvalvontavaltuutus